第四章 投资性房地产

第四节 投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）房地产的转换形式及转换日

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

1.投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品提供劳务或者经营管理的日期。

2.作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日。

3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。转换日为租赁期开始日。

4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

（二）房地产转换的会计处理

1.在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当El的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。

3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。

二、投资性房地产的处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

【例】单项选择题

◎A房地产开发商于2010年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1 100万元，已计提跌价准备100万元，该项房产在转换日的公允价值为1 200万元，则转换日计入“资本公积——其他资本公积”科目的金额是（ ）万元。

A.1 200 B.1 100

C.200 D.1 000

正确答案：C

答案解析：本题考核投资性房地产转换的核算。转换时计入资本公积的金额＝1 200－（1 100－100）＝200（万元）。